Налог на имущество в Армении для юрлиц не сводится к одной универсальной ставке. Ставка зависит от категории объекта, а не от организационно-правового статуса владельца: для общественного здания — 0,3%, для промышленного — 0,25%, для гаража — 0,2% от кадастровой стоимости, а для земли и жилой недвижимости действуют другие, отдельные ставки. С 2026 года все эти ставки впервые применяются в полном объёме — реформа, которая в 2025 году действовала только на 75% от расчётной суммы, с этого года выходит на 100%, что напрямую увеличивает фактическую налоговую нагрузку по сравнению с прошлым годом даже без изменения самой ставки или переоценки объекта.
От чего зависит налог на имущество в Армении для юрлиц
Компания может владеть разными видами недвижимости — общественным или промышленным зданием, гаражом, нежилым помещением, земельным участком, — и для каждой категории Налоговый кодекс Республики Армения устанавливает собственную ставку или отдельную прогрессивную шкалу. Статус владельца как юридического лица сам по себе ставку не определяет: определяет её кадастровая категория объекта. Поэтому прежде чем закладывать сумму налога в бюджет, разумнее уточнить, к какой именно категории кадастровый классификатор относит конкретное здание или участок — фактическое использование объекта в обиходном понимании и его официальная кадастровая категория не всегда совпадают.
Налоговая база — не рыночная, а кадастровая стоимость
Налог на недвижимость в Армении регулируется Налоговым кодексом Республики Армения. Для зданий налогооблагаемой базой служит кадастровая стоимость, приближенная к рыночной и оцениваемая по установленной методике, — а не рыночная цена сделки и не балансовая стоимость объекта в бухгалтерском учёте компании. Даже если здание недавно куплено по рыночной цене, налог считается не от неё, а от отдельно установленной кадастровой оценки, которая может заметно отличаться от суммы сделки в обе стороны. Для сельскохозяйственной земли база иная: не кадастровая стоимость, а расчётный чистый доход участка.
Ставки налога на недвижимость для компаний
| Объект | Годовая ставка |
|---|---|
| Общественное здание | 0,3% |
| Промышленное здание | 0,25% |
| Гараж | 0,2% |
| Земля под жилую застройку | 0,6% |
| Земля под общественную застройку | 1% |
| Прочая жилая земля | 1% |
| Земля промышленного, недропользовательского и иного производственного назначения | 0,25% |
| Земля энергетики, связи, транспорта, коммунальной инфраструктуры и водные земли | 0,5% |
| Прочая несельскохозяйственная земля | 1% |
| Сельскохозяйственная земля | 15% от расчётного чистого дохода |
Для жилой недвижимости физлиц и, в отдельных случаях, компаний применяется не фиксированная ставка, а прогрессивная шкала, растущая по мере увеличения кадастровой стоимости объекта. Категория земли и здания определяется кадастровыми данными, а не бытовым описанием участка или постройки — отнесение объекта к иной категории, чем кажется на первый взгляд, напрямую меняет применимую ставку. Для компаний, рассматривающих покупку недвижимости именно через юрлицо, а не на физическое лицо, эта разница в категориях особенно важна и подробно разобрана в материале про владение недвижимостью в Армении для иностранцев.
Налог на транспорт — отдельный налог
Налог на недвижимость и налог на имущество транспортных средств — два самостоятельных местных налога, а не части одного «имущественного налога». Ставки транспортного налога в этой статье не приводятся: их стоит уточнять отдельно для конкретного транспортного средства компании.
2026 год: завершение поэтапного внедрения
Реформа налога на недвижимость в Армении вводилась постепенно, и переходный график подтверждён: в 2025 году собственники фактически платили 75% от полностью рассчитанной суммы налога, а с 2026 года сумма применяется без этой скидки — в полном объёме.
Например, если полная расчётная сумма налога по объекту составляет 300 000 драмов, в 2025 году компания платила 225 000 драмов, а в 2026 году — уже 300 000 драмов: разница в 75 000 драмов, или 33,33% по сравнению с платежом 2025 года, при полностью неизменной кадастровой базе, ставке и периоде владения. Фактическая сумма может дополнительно измениться из-за изменения самой базы, категории объекта, периода владения в течение года или применимых льгот — рост на 2026 год не следует путать с постоянным ежегодным увеличением: это именно завершение переходного периода реформы.
Если очередная кадастровая переоценка затронет конкретный объект в 2026 году, это станет дополнительным, отдельным от завершения реформы фактором изменения суммы — переоценка кадастровой стоимости в Армении в целом проводится раз в три года, но подтверждения того, что именно в 2026 году переоценка пройдёт по всем объектам, недостаточно, чтобы заявлять это как установленный факт для каждой компании.
Срок и порядок уплаты для организаций
Организации платят налог на недвижимость не одним годовым платежом, а по полугодиям: за первое полугодие — до 1 июня включительно, за второе полугодие — до 1 декабря включительно. К годовой ставке применяется коэффициент 0,5 для расчёта суммы каждого полугодового платежа — это не означает, что сама годовая ставка для компании вдвое ниже, а лишь то, что годовая сумма делится на два равных платежа в течение года. Налог направляется в бюджет муниципалитета, на территории которого расположен объект, а не администрируется через государственную налоговую службу, как большинство других налогов компании. Налог на имущество в Армении для юрлиц уплачивается по этим правилам независимо от того, какой налоговый режим деятельности применяет сама компания — в этом он отличается от налога на прибыль или оборот, который считается уже по правилам выбранного режима, например УСН в Армении для ИП и ООО.
Пример расчёта налога для юридического лица
Приведённые ниже цифры — иллюстративный пример на круглых числах для понимания механики расчёта, а не выдержка из официального справочного расчёта. Для реальной суммы нужно использовать фактическую кадастровую стоимость конкретного объекта.
Общественное здание. Если кадастровая стоимость здания — 50 000 000 драмов, а ставка для общественного здания — 0,3%, полная годовая сумма налога составит 150 000 драмов (50 000 000 × 0,003).
Промышленное здание. При той же кадастровой стоимости 50 000 000 драмов, но ставке для промышленного здания 0,25%, полная годовая сумма составит уже 125 000 драмов (50 000 000 × 0,0025) — на 25 000 драмов меньше, чем для общественного здания с той же стоимостью, только за счёт разницы в категории.
Переход от 75% к 100% (2025 → 2026). Беря за основу полную годовую сумму в 150 000 драмов для общественного здания: в 2025 году к уплате подлежало 75% от неё, то есть 112 500 драмов, а с 2026 года — уже 100%, то есть все 150 000 драмов. Разница — 37 500 драмов, или 33,33% по сравнению с платежом 2025 года, при полностью неизменной кадастровой стоимости и ставке.
Два полугодовых платежа. Полную годовую сумму организация не платит одним переводом: к ней применяется коэффициент 0,5 для расчёта каждого из двух платежей. Для полной годовой суммы в 150 000 драмов (2026 год, 100% ставки) это означает два равных платежа по 75 000 драмов — один до 1 июня, второй до 1 декабря того же года. Коэффициент 0,5 делит уже полностью рассчитанную годовую сумму на два платежа; он не снижает саму годовую ставку налога.
Кто рассчитывает налог
Сумму налога на недвижимость рассчитывает орган муниципального учёта на основании кадастровых сведений об объекте, а не сама компания путём самостоятельной декларации, как это принято для большинства других налогов. Это не освобождает компанию от обязанности проверять правильность применённой категории объекта и кадастровой стоимости, на основании которых произведён расчёт.
Если недвижимость меняет владельца в течение года
При покупке или продаже объекта в течение налогового года обязательство по налогу рассчитывается пропорционально периоду владения — продавец и покупатель не делят год автоматически пополам, а расчёт идёт по фактическому периоду, в течение которого каждая сторона являлась собственником. Перед сделкой стоит отдельно проверить, погашены ли все накопленные обязательства по налогу на момент отчуждения, чтобы это не стало неожиданным долгом для нового собственника.
Льготы: расчёт не сводится к простому умножению
Налоговый кодекс предусматривает государственные льготы по налогу на недвижимость, а в установленных пределах дополнительные льготы могут устанавливаться решением конкретного муниципалитета. Прежде чем принимать ставку × кадастровую базу за окончательную сумму к уплате, стоит отдельно проверить, не применяется ли к конкретному объекту или компании одна из таких льгот.
Где проверить кадастровую стоимость и категорию недвижимости
Перед тем как закладывать сумму в бюджет компании, стоит отдельно свериться с действующими кадастровыми данными объекта, муниципальным расчётом или уведомлением о начислении и официальной категорией здания и земли. Если компания не согласна с исходными данными расчёта — категорией объекта или кадастровой стоимостью, — это тоже стоит проверять и оспаривать отдельно, а не исходить из того, что муниципальный расчёт по умолчанию окончателен и не подлежит проверке.
Что это значит для юрлица на практике
Общий перечень налогов, с которыми сталкивается армянское юрлицо при регистрации бизнеса в Армении, включает налог на недвижимость как одну из нескольких обязательных статей, а не исключение для отдельных видов деятельности. Планировать эту статью расходов разумнее уже на этапе выбора структуры владения недвижимостью, а не после первого муниципального уведомления.
За более широким сопровождением бизнеса в Армении можно обратиться на любом этапе — как при планировании новой структуры, так и при проверке уже начисленного налога.